中古住宅、中古一戸建て購入時の住宅検査･住宅診断(ホームインスペクション)、耐震診断[神戸/芦屋/西宮/尼崎/大阪]

安水建築事務所
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中古住宅診断(ホームインスペクション)の事例とその判断基準

書類・図面のチェック

中古住宅に限らず、建物の購入する際に必要な書類というのは、

建築確認申請書及び済証、中間検査合格証、完了検査済証
図面（平面図、立面図、矩計図、基礎伏図、耐力壁・金物配置図、設備図など）
仕様書・地盤調査報告書・壁量計算書・金物計算書
各種保証書（地盤、白蟻、防水、10年保証など）
工事中の写真（基礎、軸組、断熱工事など隠蔽されている部分）
売買契約書

などです。これらをチェックすることは、購入するにあたり、その建物が問題あるのかどうかの判断基準とするのに重要なことです。

チェック方法

　１．建築確認申請書

　建築確認申請書とは、その建物が建築前に建築基準法に適合しているかどうかを確認するために役所に申請した書類であり、それが、基準法に適合しておれば、済証が発行されます。建築確認申請書には、建築基準法に関する情報を記載した書類と図面からなります。

　したがって、建築確認申請書があれば、建築計画当時は、建築基準法に適合していた建物であるということです。


確認済証		確認申請書

　２．中間検査合格証、完了検査済証

　その建物がその建築確認申請書通りにできていますかというのを証明するものが中間検査合格証、完了検査済証です。この検査は、通常、建築確認済証を発行した第三者審査機関が行います。
　
　通常、中間検査は、木造の場合は、工事の途中、、建て方が終わり、金物、耐力壁設置が終了したときに検査が行われ、隠蔽される構造部分（耐力壁、金物設置など）が問題無しということであれば、合格証が発行されます。したがって、検査の中でも最も大切なものです。
　
　完了検査は、工事終了後にその建物が建築確認申請書通りにできているかどうかを検査するものであり、その通りにできておれば、建築基準法に適合しているということで、完了検査済証が発行されます。

　したがって、これらの検査済証は、非常に大切なもので、これが無いとなると、問題物件となります。
　しかしながら、ここ15年以内の物件であれば、検査済証がある場合が多いのですが、それ以前のものであれば、検査自体を受けていない、もしくは、合格していないというものは多く存在します。　また、行政、規模によっては、中間検査自体が無いという場合もあります。


中間検査合格証		完了検査済証

　３．図面

　建物には、必ず、図面があります。図面にもいろいろな図面があり、必要な図面は、平面図、立面図、断面図、矩計図、基礎伏図、耐力壁・金物配置図などです。　通常、これらの図面は、建築確認申請書に添付されている場合が多いです。

　４．仕様書・地盤調査報告書・壁量計算書・金物計算書など

　仕様書とは、その建物がどのような性能をもっているのか、どのような材料を使用したのかをさらに詳しく表記したものです。

　地盤調査報告書は、その敷地の地盤がどのような地盤なのかを調査した報告書です。地盤が固いとか緩いとかが解ります。地盤調査の結果、地盤が悪かった場合、地盤改良工事を行います。地盤改良工事を行えば、施工報告書もあります。

　壁量計算書・金物計算書は、その建物が地震に対抗するためにどのような計算をしたのか、どのような構造計画なのか、どのような根拠で金物を決めたのか、計算したものです。

　５．各種保証書（地盤、白蟻、防水、10年保証など）

　保証書とは、主に地盤、白蟻、防水工事などに関するもので、保証期間内に何か不具合があれば、保証してくれることを証明するものです。また、メーカー、工務店によれば、独自に10年保証をしているところもあります。

　６．工事中の写真

　検査が合格していても、工事中の写真があり、書類、図面通りにできていることが確認できれば、より、安心してその建物を使用することができます。信頼性がアップします。
　工事中の写真としては、主に基礎、軸組、断熱工事など隠蔽されている部分のものがあれば、非常に良いです。

　７．売買契約書

　売買契約書の中で一番、大切なことは、購入した物件にもし、何か大きな欠陥があった場合の対処法がどうなっているかということです。何か売買において、トラブルがあった際は、どうするのかということです。
　これが、買う側に大きな負担をかけない条件になっていないかどうかをきちんと把握することが大切です。

　他にも、いろいろなものがあるのですが、主にこのような書類・図面が必要です。しかしながら、これらが必要とは言え、十分に揃っていない場合があり、揃っていなければ、その建物が問題あるのか、無いのか難しい判断となります。

建築確認申請書、済証が無い場合の判断基準

　しかし、現実は、建築確認申請書があっても、検査を受けていないという建物が非常に多く、その場合、その建物に問題が有るのか無いのかを判断するのは難しくなります。

　建築確認申請書と検査済証があっても、それが、古い場合、まずは、当時の基準法と現行の基準法とを比較して、変わっていないかどうかを確認します。もし、現行の基準法とは異なっており、その建物が現行の基準法に適合していなければ、既存不適格となり、違反建築ではありませんが、現行の基準法には適合していないということになります。

　特に構造部分は、耐震性において、一昔前と現在とでは大きく異なります。特に阪神大震災以降には、大きく、法律がかわっています。
　ですので、構造的に既存不適格と判明した場合は、現行の基準と比較すると、耐震性に欠ける事になります。　そのため、耐震診断を行い、耐震性に問題がある場合は、補強が必要となります。逆に、その建物が既存不適格でなければ、問題無しということです。

　建築確認申請書があって、検査済証が無いとなると、現場で建築確認申請書通りにできているかどうかをチェックしなければなりません。その通りにできていることが解れば、それで問題無いのですが、その通りにできていなければ、違反建築である可能性が高くなります。違反建築であれば、お勧めできる物件では無いということです。

　検査済証が無ければ、例え、しっかりとした図面があったとしても、その図面通りにできているかを現場で確認するのは困難です。部分的に確認できたにしても、その他の部分はどうなのかを判断するのは、馴れた建築士でも難しいところです。

　もし、確認できない不明な部分が不安ということになると、その部分は強度無しと判断して、補強をすることになります。したがって、検査済証がある場合に比べて、無い場合は、安全を確認するために多額の費用がかかる可能性が高くなります。

　建築確認申請をしていないとなると、違反建築である可能性が高く、それを改善するためには、多額の費用がかかり、建物としての価値も無いため、お勧めできません。

耐震状況のチェック

　

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